Opinia podatkowa dotycząca rozliczenia wspólnot mieszkaniowych

26 kwietnia 2013
Faza: Aktualny stan faktyczny
Zagadnienie: CIT/PIT
Autor: TAX&Business Kancelaria Podatkowa Joanna Patyk
POWRÓT
Pytanie przedsiębiorcy
Wstęp

 Wspólnoty Mieszkaniowe uzyskują przychody z kilku tytułów, w tym głównie z tytułu zaliczkowych opłat miesięcznych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, utrzymania lokali (za media zużyte w lokalach), koszty finansowe (odsetki od lokat, środków pieniężnych na bieżących rachunkach bankowych), odsetki od nieterminowych wpłat dokonywanych przez właścicieli lokali), koszty operacyjne (np. odszkodowania) oraz z pozostałych tytułów (np. najem, dzierżawa części wspólnych).
Przychody ogółem nie przekraczają w roku podatkowym 1.200.000,00 euro.
Na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali przez właścicieli lokali mieszkaniowych i użytkowych wnoszone są comiesięczne zaliczki, ustalane na podstawie Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej zatwierdzającej plan gospodarczy na dany rok kalendarzowy oraz na media na podstawie średniego miesięcznego zużycia w lokalach i poniesionych kosztów w roku poprzednim lub innych zasad.
Ustalone zaliczki w zakresie mediów rozliczane są w okresach półrocznych lub rocznych, w nielicznych przypadkach w okresach kwartalnych.
Wspólnoty Mieszkaniowe są nabywcami mediów, dostarczanych przez dostawców mediów (MPWiK, PGNiG, SPEC, inne). Na podstawie zawartych umów (usługi o charakterze ciągłym) otrzymują od dostawców mediów faktury VAT zaliczkowe i rozliczeniowe. Faktury zaliczkowe wystawiane są co miesiąc a rozliczeniowe za okresy miesięczne lub kwartalne. Płatności regulowane są przez Wspólnoty Mieszkaniowe z comiesięcznych wpłat zaliczkowych dokonywanych przez właścicieli lokali. Końcowym odbiorcą mediów są właściciele lokali. Wpłaty właścicieli winny być dokonywane z góry za każdy miesiąc w terminie do 10 – tego dnia każdego miesiąca.

W odniesieniu do powyższych zasad rozliczania się przez Wspólnoty Mieszkaniowe zadano następujące pytania podatkowe:

1. Czy podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych:
a) Odsetki od oprocentowanych rachunków bieżących wspólnoty;
b) Wynajem lub dzierżawa należących do części wspólnej: klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych lub garaży, miejsc parkingowych na rzecz członków Wspólnoty;
c) Zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych, garaży, miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej;
d) Zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych, garaży, miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania lokali;
e) Odsetki naliczone właścicielom lokali użytkowych od nieterminowych wpłat zaliczek;
f) Wpłaty właścicieli na utrzymanie terenów wspólnych osiedla;
g) Wpłaty właścicieli za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej;
h) Wpłaty za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej przez osoby trzecie?

2. Z jaką datą powstaje przychód podatkowy z tytułu zaliczek wnoszonych przez właścicieli na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, utrzymania lokali i funduszu modernizacyjno – remontowego?

3. Z jaką datą powstaje przychód podatkowy z tytułu zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania tych lokali?

4. Z jaką datą można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów usługi o charakterze ciągłym, np. dostawa mediów jako dostawa usług ciągłych?

Podstawa prawna
- art.1, art. 12, art 15, art. 17 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. z 2011 r., Dz. U. Nr 74, poz. 397 ze zm.) – dalej: Ustawa o CIT;
- art. 18, art. 30 i inne ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. z 2000 r., Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej: Ustawa o własności lokali.
 

Rozwinięcie

Wnioski
W odniesieniu do przedstawionych pytań przez podatnika należy uznać, iż Wspólnoty Mieszkaniowe mają prawo do stosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych (dalej: podatek CIT) w odniesieniu do następujących przychodów podatkowych:
• Odsetki od oprocentowanych rachunków bieżących wspólnoty;
• Wynajem lub dzierżawa należących do części wspólnej: klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych lub garaży, miejsc parkingowych na rzecz członków Wspólnoty;
• Wpłaty właścicieli na utrzymanie terenów wspólnych osiedla;
• Wpłaty właścicieli za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej;
• Wpłaty za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej przez osoby trzecie
pod warunkiem, że uzyskane przychody Wspólnoty Mieszkaniowe przeznaczą na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Jednocześnie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem CIT nie korzystają przychody uzyskiwane przez Wspólnoty Mieszkaniowe z następujących czynności:
• Zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych, garaży, miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej;
• Zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych, garaży, miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania lokali;
• Odsetki naliczone właścicielom lokali użytkowych od nieterminowych wpłat zaliczek;
gdyż zakres przedmiotowy zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o CIT obejmuje działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej i dochodów uzyskiwanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochody uzyskiwane przez Wspólnoty Mieszkaniowe z tytułu wynajmu lokali użytkowych nie są objęte zakresem zwolnienia.
Przychody podatkowe z tytułu wpłat właścicieli na pokrycie kosztów wnoszonych przez właścicieli na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, utrzymania lokali i funduszu modernizacyjno – remontowego oraz przychody z tytułu zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania tych lokali stanowią przychód podatkowy do opodatkowania w momencie uzyskania przychodu na zasadach ogólnych.
Podkreślenia tutaj wymaga bowiem fakt, iż Wspólnota Mieszkaniowa w sposób zaliczkowy, tj. nie w kwotach ostatecznych ustala wysokość ww. opłat, co nie zmienia charakteru wnoszonych opłat. Fakt późniejszego rozliczenia rzeczywistej wysokości ponoszonych przez Wspólnotę Mieszkaniową wydatków nie przesądza bowiem o tym, iż ponoszona przez właścicieli opłata zamienia się w zaliczkę. W omawianym zakresie Wspólnota Mieszkaniowa działa bowiem jako podmiot sprzedający koszty funkcjonowania Wspólnoty na zasadzie „refaktury” a usługa jest wykonana niezależnie od faktycznie ponoszonych wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej.
W odniesieniu do ustalania momentu poniesienia kosztu uzyskania przychodu (dalej: KUP) z tytułu dostaw mediów nie ma znaczenia fakt, iż jest to tzw. usługa ciągła. Wydatek z tytułu opłat za media będzie bowiem KUP:

- jako KUP pośredni, tj. w momencie poniesienia tych wydatków z podziałem na okres rozliczeniowy dotyczący poszczególnych lat w przypadku KUP na przełomie roku podatkowego – w części dotyczący wydatków własnych ponoszonych przez Wspólnotę Mieszkaniową;
- jako KUP bezpośredni rozliczany w momencie uzyskania odpowiadający temu KUP przychodowi podatkowemu - w części gdy opłaty za media dotyczą lokali właścicieli i stanowią element czynszu z tytułu najmu tych lokali.

Uzasadnienie
W opisywanym stanie faktycznym zastosowanie znajdują przepisy Ustawy o CIT gdyż Wspólnota Mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: podatek CIT) jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej.

1. Ogólne zasady opodatkowania i zwolnienia z opodatkowania Wspólnot mieszkaniowych

W stosunku do rozliczeń podatkowych Wspólnoty mieszkaniowej zastosowanie znajdują przepisy Ustawy o CIT, w szczególności dotyczące:
• uzyskiwania przychodu podatkowego
• rozpoznawania kosztu uzyskania przychodu (dalej: KUP)
• ustalania dochodu do opodatkowania.

Podstawowe znaczenie ma tutaj również fakt, iż na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o CIT dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym CIT. Ze zwolnienia z opodatkowania nie korzysta jednakże dochód uzyskany z innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi działalności gospodarczej prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniową.

Podstawową zasadą podatkową, która zastosowanie znajduje także w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej, jest to, iż wszelkie zwolnienia z opodatkowania należy interpretować w sposób ścisły, nie jest możliwa do zastosowania wykładnia rozszerzająca. Przedmiotowe zwolnienie z opodatkowania jest bowiem ulgą podatkową, której zakres nie powinien być dowolnie przez podatnika rozszerzany.

W konsekwencji należy uznać, iż nie każdy dochód Wspólnoty Mieszkaniowej korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. Zwolniony z opodatkowania jest jedynie dochód Wspólnoty Mieszkaniowej:

• uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
• przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych;
• nie będący dochodem z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z uwagi na fakt, iż pojęcie „gospodarka mieszkaniowa” oraz „zasoby mieszkaniowe” nie zostały zdefiniowane w Ustawie o CIT należy posłużyć się językiem potocznym.

Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN: „gospodarka” to dysponowanie i zarządzanie czymś,  a „zasób” to zgromadzenie jakiejś ilości, czegoś. „Gospodarka zasobami mieszkaniowymi” to z kolei dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

W związku z powyższym, w doktrynie przyjmuje się, iż przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,

• „pozostałe pomieszczenia i urządzenia, wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie” (interpretacja indywidualna z dnia 2 sierpnia 2011 roku Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, znak IPTPB3/423-25/11-6/GG);


• miejsca parkingowe i pomieszczenia gospodarcze (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2012 roku,  znak IPPB3/423-76/12-2/MC)

• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
 

W odniesieniu do powyższego rozumienia pojęcia „zasobów mieszkaniowych” na „gospodarkę” tymi zasobami składają się wpływy z zaliczek pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uznać jednocześnie należy, iż „zasoby mieszkaniowe” to nie tylko lokale mieszkalne, ale także inne pomieszczenia i urządzenia, wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

„Gospodarką zasobami mieszkaniowymi” jest z kolei całość działań podejmowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową w odniesieniu do posiadanego majątku w ramach zasobów mieszkaniowych. Wszelkie te działania prowadzą do powstawania przychodów podatkowych lub KUP Wspólnoty Mieszkaniowej.


2. Zasady podlegania opodatkowaniu (lub zwolnienia) przychodów Wspólnoty Mieszkaniowej

W odniesieniu do powyższych zasad opodatkowania i zwolnienia z opodatkowania wspólnoty mieszkaniowej, do rozstrzygnięcia pozostają szczegółowe zagadnienia przedstawione w stanie faktycznym przez podatnika.

a) Odsetki od oprocentowanych rachunków bieżących wspólnoty
Korzystają one ze zwolnienia z opodatkowania w sytuacji gdy spełnione są przesłanki zawarte w art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o CIT, tj. są przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty Mieszkaniowej. Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach podatkowych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej (dalej: IS) w Poznaniu z dnia 27 maja 2011 r., znak ILPB3/423-64/11-4/GC, interpretacja indywidualna Dyrektora IS w Katowicach z dnia 13 maja 2011 r., znak IBPBI/2/423-216/11/SD) uznały, iż obowiązki ciążące na Wspólnotach Mieszkaniowych nałożone przez Ustawę o własności lokali dotyczą także konieczności posiadania i dokonywania rozliczeń za pomocą rachunku bankowego. W konsekwencji, odsetki uzyskiwane z takiego rachunku bankowego powinny być zwolnione z opodatkowania po spełnieniu przesłanek ustawowych zwolnienia.


b) Wynajem lub dzierżawa należących do części wspólnej: klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych lub garaży, miejsc parkingowych na rzecz członków Wspólnoty.

Zgodnie z powyżej przedstawioną definicją zasobów mieszkaniowych” zalicza się do nich niewątpliwie także części wspólne tych zasobów, a nie tylko same lokale mieszkalne. Podstawowe znaczenie tutaj ma fakt, iż wynajem części wspólnych odbywa się na rzecz członków Wspólnoty Mieszkaniowej.
Dyrektor IS w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2012 r., znak IPTPB3/423-281/11-2/MF uznał, iż: „przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu najmu lokalu mieszkalnego stanowiącego pomieszczenie wspólne, jako dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, objęty jest zwolnieniem, wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.”


c) Zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych, garaży, miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej.
Zwolnienie określone Ustawie o CIT dotyczy zasobów mieszkaniowych. W przypadku gdy wynajmowane są lokale użytkowe zwolnienie to nie znajduje zastosowania. W przypadku gdy właściciele lokali użytkowych wnoszą opłaty na rzecz części wspólnej zwolnienie nie przysługuje. W przeciwnym wypadku powstawałoby ryzyko podatkowe, iż zastosowano wykładnię rozszerzającą możliwości korzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Podobne stanowisko zajęły organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych, np. Dyrektor IS w Łodzi, 02.08.2011 r., znak.: IPTPB3/423-25/11-6/GG, Dyrektor IS w Warszawie, 18.04.2012 r., znak.: IPPB3/423-76/12-2/MC, Dyrektor IS w Warszawie, 14.05.2012 r.,znak: IPPB3/423-190/12-4/MC

d) Zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych, garaży, miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania lokali.
Podobnie, jak w przypadku opisanym powyżej, ze zwolnienia z opodatkowania, zgodnie z prawem podatkowym, nie korzysta działalność polegająca na wynajmie lokali użytkowych.  W przypadku pobierania opłat na rzecz utrzymania tych lokali użytkowych należy wykazać podatek do opodatkowania.
Inaczej sytuacja będzie jednak wyglądać w przypadku zaliczek ponoszonych przez właścicieli garaży i miejsc postojowych. Zgodnie z powyżej zaprezentowaną definicją zasobów mieszkaniowych garaże i miejsca postojowe wchodzą w skład „zasobów mieszkaniowych”. W przypadku gdy garaże i miejsca parkingowe są wynajmowane na rzecz mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej to przychody uzyskiwane z opłat na rzecz utrzymania tych miejsc postojowych i garaży od mieszkańców wspólnoty będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania pod warunkiem przeznaczenia uzyskiwanych przychodów na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

e) Odsetki naliczone właścicielom lokali użytkowych od nieterminowych wpłat zaliczek;
Dyrektor IS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 7 stycznia 2011 r., znak IPPB3/423-738/10-4/MC potwierdził, że dochody z tytułu odsetek płaconych przez właścicieli lokali mieszkalnych za opóźnienie w płatności zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz za tzw. media stanowią dochód osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który podlega zwolnieniu od podatku dochodowego w części w jakiej przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

W przypadku jednak gdy odsetki są związane z lokalami użytkowymi zwolnienie z opodatkowania nie znajduje zastosowania.

f) Wpłaty właścicieli na utrzymanie terenów wspólnych osiedla
Z uwagi na fakt, iż do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć należy również części wspólne, w tym urządzenia i tereny przynależące do budynków mieszkalnych związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia) należy uznać, iż wpłaty właścicieli lokali mieszkalnych na utrzymanie tych terenów będą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania pod warunkiem przeznaczenia tych wpłat faktycznie na utrzymanie tych „zasobów mieszkaniowych”.

g) Wpłaty właścicieli za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej
Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora IS w Bydgoszczy z dnia 10 maja 2012 r., znak: IPPB3/423-103/12-2/MC wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z pomieszczeń wraz z odsetkami stanowią przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W związku z powyższym przychody te mają wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

h) Wpłaty za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej przez osoby trzecie
W przypadku gdy wpłat za korzystanie z części nieruchomości wspólnej przez osoby trzecie, niebędące właścicielami lokali mieszkalnych należy uznać, iż korzystają one ze zwolnienia z opodatkowania pod warunkiem przeznaczenia tych wpłat na utrzymanie „zasobów mieszkaniowych”. W podobnych stanach faktycznych: dzierżawa gruntu pod pojemniki do składowania odpadów, najem pomieszczenia na cele ogrzania pomieszczeń wspólnych lub   wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z pomieszczeń wspólnych - organy podatkowe uznały, iż są to dochody zwolnione z opodatkowania ( np. Dyrektor IS w Poznaniu, 27.05.2011 r., znak: ILPB3/423-64/11-4/GC, Dyrektor IS w Bydgoszczy, 10.05.2012 r., znak IPPB3/423-103/12-2/MC)
 

3. Moment uzyskania przychodu podatkowego

W przedstawionym stanie faktycznym Wspólnota Mieszkaniowa zadała również pytania odnoszące się do momentu powstania przychodu podatkowego z tytułu zaliczek:

• wnoszonych przez właścicieli na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, utrzymania lokali i funduszu modernizacyjno – remontowego oraz

• wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania tych lokali.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 Ustawy o CIT do przychodów podatkowych nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Zaliczka będzie stanowiła przychód podatkowy w momencie wykonania usługi. Jednocześnie jednak zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 Ustawy o CIT przychodem podatkowym są otrzymane przez podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Przychód podatkowy powstaje ponadto – zgodnie z art. 12 ust. 3a Ustawy o CIT, z momentem wykonania usługi lub wydania towaru, nie później niż z momentem wystawienia faktury z tego tytułu.

W opisanym powyżej stanie faktycznym pozostaje do ustalenia czy wnoszone przez właścicieli lokali wpłaty stanowią faktycznie zaliczki na poczet przyszłych usług czy też są opłatami związanymi z korzystaniem przez nich z lokali. Wspólnota Mieszkaniowa stosuje bowiem następujące zasady rozliczeń:
• pobiera zaliczkowo kwoty tytułem ponoszonych przez nią opłat;

• wydatki są ponoszone przez Wspólnotę Mieszkaniową w okresach późniejszych;

• po uzyskaniu rozliczeń przez Wspólnotę Mieszkaniową następuje ostateczne rozliczenie Wspólnoty z właścicielami.

Istotnym tutaj jest także fakt, iż Wspólnota Mieszkaniowa, jako odrębny podmiot będący podatnikiem, sprzedaje usługi najmu lokali użytkowych i mieszkalnych niezależnie od ponoszonych wydatków z tego tytułu. Wydatki ponoszone przez Wspólnotę Mieszkaniową są przez nią rozliczane i następuje dodatkowe ewentualne późniejsze obciążenie właścicieli lokali z tego tytułu. Na przychody uzyskiwane przez Wspólnotę Mieszkaniową składają się m.in. czynsz i opłaty wnoszone przez właścicieli, w tym np. za media, za utrzymanie części wspólnych.

W konsekwencji należy uznać, iż opłaty wnoszone przez właścicieli na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, utrzymania lokali i funduszu modernizacyjno – remontowego oraz wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania tych lokali są ustalane w sposób zaliczkowy  w stosunku do ostatecznych kosztów (Wspólnota Mieszkaniowa nie zna jeszcze ostatecznych KUP) lecz stanowią przychód podatkowy Wspólnoty z momentem ich wniesienia.


4. Zaliczanie do KUP wydatków o charakterze ciągłym

Wspólnota Mieszkaniowa, jako podatnik podatku CIT, stosuje zasady ustalania KUP określone w Ustawie o CIT.
Zgodnie z art. 15 Ustawy o CIT, KUP dzielą się na koszty bezpośrednio związane z przychodami podatkowymi oraz KUP inne niż bezpośrednio związane z przychodami podatkowymi (KUP pośrednie).
KUP związane w sposób bezpośredni z uzyskiwanymi przychodami podatkowymi stanowią – co do zasady - KUP w momencie uzyskiwania przychodu podatkowego.
KUP pośrednie stanowią KUP w momencie ich poniesienia, przy czym w sytuacji gdy wydatek dotyczy okresu przekraczającego rok podatkowy należy wydatek odnieść do okresu, którego dotyczy. W przypadku gdy ustalenie jaka część wydatku dotyczy danego roku podatkowego nie jest możliwe, KUP dzieli się proporcjonalnie w odniesieniu do okresu, którego dotyczą.

Nie ma tutaj przy tym znaczenia fakt, iż dostawa za media jest tzw. usługą ciągłą. Podatnik powinien w pierwszej kolejności rozstrzygnąć jaki rodzaj KUP występuje w odniesieniu do obciążania Wspólnoty Mieszkaniowej za media.

Opłaty za media mogą dotyczyć KUP pośrednio związanych z przychodem podatkowym – jako opłaty dotyczące funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej i przez nią ponoszone. Opłaty za media mogą także stanowić KUP bezpośrednio związane z przychodami podatkowymi – w przypadku gdy opłaty te są elementem przychodu podatkowego uzyskiwanego przez Wspólnotę na zasadzie refaktury.

W przypadku opłat za media w części, które stanowią wydatki związane z funkcjonowaniem Wspólnoty Mieszkaniowej wydatki te będą KUP rozliczane jak KUP pośredni. W przypadku gdy opłaty za media stanowią KUP bezpośrednio związany z przychodami podatkowymi, momentem rozliczenia tego KUP będzie moment uzyskania tego przychodu.